两部委联合推进住房租赁资产证券化助力招商引资-北京产业园区

两部委联合推进住房租赁资产证券化助力招商引资

所属地区：北京发布日期：2025年07月23日

为盘活存量资产、引导社会资本参与住房租赁市场建设，相关部门于5月下旬联合印发文件，明确支持住房租赁资产证券化发展。该政策旨在通过金融创新工具降低企业杠杆率，提升资金使用效率，同时为投资者提供多元化产品选择，进一步推动住房租赁市场专业化、规模化发展，为城市招商引资注入新动能。
一、政策背景与核心目标
住房租赁资产证券化是近年来金融支持实体经济的重要举措。通过将租赁住房产生的稳定现金流转化为可交易证券，既能为企业提供融资渠道，又能吸引社会资本参与民生领域投资。此次政策突出支持机构化运营企业，重点推动权益类产品创新，并首次明确将集体建设用地租赁房纳入证券化试点范围，显示出对新型城镇化建设的配套支持。
二、准入条件与风险管控要求
开展证券化项目需满足三大基础条件：一是物业需完成产权登记且通过质量验收，确保资产合规性；二是要求项目持续运营满一定期限，现金流收入稳定可预测；三是对企业资质设定了"两年无重大违规"的红线。监管层特别强调，所有备案租赁住房必须纳入政府监管平台，防止出现"以租代售"等变相融资行为。
三、重点区域与产品创新方向
政策实施将分层次推进：北京、上海等40个重点城市及雄安新区享有优先试点权，尤其是利用集体土地建设的租赁项目可获得绿色通道。产品设计方面，除传统租金收益权ABS外，将鼓励发行持有型物业的类REITs产品，并探索保障性租赁住房Pre-REITs机制。对于人口净流入的大城市，允许将证券化资金定向用于新增保租房建设。
四、配套措施与市场影响
为保障政策落地，相关部门将建立联合评估机制，对试点项目给予审核效率提升和税收优惠支持。市场分析显示，该政策有助于解决长租公寓企业"融资难、融资贵"问题，预计未来三年将带动千亿级资金进入租赁市场。同时通过标准化产品设计，可降低个人投资者参与不动产投资的门槛。
五、长效监管与可持续发展
文件要求证券化产品存续期间严格实施资金闭环管理，明确要求不低于80%的募集资金必须用于住房租赁相关领域。建立动态风险监测系统，对资产运营情况实施季度披露制度。此举既保护投资者权益，也推动行业从粗放扩张向精细化运营转型，最终实现"租购并举"住房制度的良性循环。

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