【北京招商】房地产ABS逆势增长融资多元化成房企破局关键-北京产业园区

【北京招商】房地产ABS逆势增长融资多元化成房企破局关键

经济发展

所属地区：北京发布日期：2025年07月25日

在金融监管持续深化与行业去杠杆的背景下，房地产企业正通过资产证券化等创新工具突破融资困局。最新数据显示，上半年房地产ABS发行规模同比激增逾八成，成为传统信贷与信托渠道收紧后的重要补充。这一趋势反映出在招商引资压力下，房企加速探索多元化融资模式以缓解资金链紧张，同时推动行业从高杠杆向高质量转型。
一、政策驱动与市场倒逼下的ABS扩容
随着金融监管部门对房企债务风险的防控升级，2018年起公司债、信托等传统融资渠道审批趋严。在此背景下，资产证券化产品因其盘活存量资产、优化报表结构等优势获得政策倾斜。特别是针对商业地产的类REITs和供应链金融ABS，通过将物业租金收益权或应收账款转化为标准化证券，既满足监管对资金用途的穿透式管理要求，又为投资者提供稳定回报。
二、发行结构呈现差异化特征
从产品类型看，供应链金融ABS占比超四成，主要依托核心房企信用背书；CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）则以一二线城市优质物业为基础资产，单笔平均发行规模达15亿元。值得注意的是，国有房企凭借信用评级优势占据主导地位，其发行成本较民营房企低1.5至2个百分点。部分中小房企为获取资金，甚至接受票面利率超过8%的融资方案。
三、监管套利空间持续收窄
尽管ABS规模创新高，但监管部门已注意到部分企业通过复杂交易结构规避负债率限制。近期发布的业务指引明确要求，底层资产现金流必须真实独立，禁止设置差额补足等变相增信条款。某直辖市在检查中发现，个别项目将未来三年预售收入提前证券化，已被要求限期整改。这种"堵偏门、开正门"的监管思路，促使市场从规模扩张转向质量提升。
四、行业分化加剧倒逼转型
融资成本的两极分化正在重塑行业格局。头部房企凭借AAA评级可发行3A级ABS，而部分区域性开发商信托融资成本已突破12%。这种差异迫使中小房企加速处置非核心资产，例如珠三角某中型企业近期打包出售长三角地区酒店资产以回笼资金。专家指出，未来具备稳定运营能力的持有型物业企业，更易获得证券化融资支持。
五、国际经验与本土化实践
参考成熟市场经验，美国房地产ABS规模约占GDP的8%，而我国目前不足0.5%，发展空间显著。但需注意，欧美市场以市场化定价为主，而我国现阶段仍依赖主体信用。近期试点的基础设施公募REITs已显现出从主体信用向资产信用转型的苗头，这对商业地产证券化具有重要借鉴意义。
当前，房地产ABS的爆发既是市场自发的适应性调整，也是监管引导下的制度创新。随着"三道红线"等政策持续发力，预计更多房企将通过资产证券化优化资本结构，但能否真正实现风险与收益的平衡，仍取决于底层资产的运营效率和信息披露透明度。这一进程将深刻影响行业从规模竞争向精细化运营的转型路径。

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