北京出台住宅平房新规遏制天价“过道学区房”炒作-北京产业园区

北京出台住宅平房新规遏制天价“过道学区房”炒作

所属地区：北京发布日期：2025年08月12日

为规范房地产市场秩序，优化营商环境，助力招商引资，北京市针对“过道学区房”炒作现象出台专项新规，通过加强住宅平房测绘审核、交易核验及不动产登记管理，遏制非理性交易，维护教育资源公平与市场稳定。
一、“过道学区房”现象的产生与危害
近年来，北京市部分区域出现将住宅平房中的通道、院落等非居住空间单独分割交易的现象。这类所谓“学区房”虽不具备实际居住功能，却因附着优质教育资源入学资格，被炒作至远超正常房产的价格水平。此类行为不仅扰乱房地产市场交易秩序，推高区域房价预期，也加剧教育资源分配不均，引发社会对教育公平与房产价值背离的广泛讨论。
二、政策出台的背景与目标
为回应社会关切，规范住宅平房交易行为，北京市住房和城乡建设委员会联合相关部门于2017年正式发布《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》旨在通过全流程监管，从源头遏制住宅平房擅自分割炒作行为，明确非居住功能空间的属性，保障房地产市场健康发展与教育资源合理分配。
三、测绘成果审核：严控擅自分割行为
《通知》明确要求实施住宅平房测绘成果审核制度。房管部门需依据规划许可内容及不动产权登记证明记载的房屋平面布局开展审核，重点核查房屋是否存在擅自分割、改变结构等情形。对于一间住宅平房被违规分割为多间的情况不予通过审核，从测绘环节切断“过道学区房”的产生路径，确保房屋测绘成果与实际规划、使用功能一致。
四、不动产登记：强化附记栏标注功能
针对住宅平房的不动产登记环节，《通知》规定，新建、翻改建或同一权利人分割合并等情形申请登记时需提交经房管部门审核通过的房产测绘成果。同时，对于具有院落居民通行、应急救援功能的通道部位，将在不动产权证附记栏中予以明确记载，清晰界定房屋的居住与非居住功能区域，避免非居住空间被当作住宅房源交易。
五、交易现场核验：明确房源功能属性
《通知》对既有存量住宅平房交易提出现场核验要求。属地房管部门或其委托机构需实地核查房源情况，对具有通行、救援等公共功能的部位，在《存量房房源核验信息表》中标注为“通道”。此举使此类非居住空间的属性在交易环节公开透明，防止中介机构或卖方以“学区房”名义隐瞒实际功能进行炒作。
六、政策对房地产市场的直接影响
新规实施后，通过测绘审核、登记标注、交易核验的全链条管理，有效阻断了“过道学区房”的交易链条。非居住功能的通道因无法通过测绘审核、登记时明确标注属性，难以再以住宅名义进入市场交易，从根本上遏制了此类非理性炒作行为，有助于稳定区域房价预期，规范住宅平房交易秩序。
七、对教育资源分配的积极意义
“过道学区房”炒作的核心在于教育资源与房产的捆绑。新规通过明确非居住空间属性，减少了以获取入学资格为唯一目的的房产交易，间接推动教育资源分配向“以人为本”回归，缓解了家长对“学区房”的盲目追捧，为促进教育公平创造了条件。
八、业内对政策效果的分析
业内分析人士指出，此次多部门联合出台新规，针对性解决了住宅平房管理中的漏洞，是对房地产市场精细化监管的体现。新规通过技术手段（测绘审核）与制度设计（登记标注、交易核验）相结合，不仅能有效打击“过道学区房”炒作，也为后续住宅平房管理提供了可复制的监管模式，预计将对规范北京存量房市场产生长远影响。
九、政策延伸与长效监管预期
从北京房地产市场监管趋势来看，针对“学区房”等热点问题的政策将持续深化。此次住宅平房新规的出台，是对特定类型房产监管的细化，未来可能在教育资源均衡化、房产交易信息透明化等方面推出更多配套措施，形成“堵疏结合”的长效监管机制，从根本上消除非理性房产炒作的土壤。
十、政策实施后的市场反馈
新规自2017年实施以来，北京市住宅平房市场中非居住空间分割交易的现象得到明显遏制，“过道学区房”相关房源基本退出市场。房产中介机构对住宅平房房源的核验更加严格，购房者对房源实际功能的关注度显著提升，市场交易逐步回归理性，政策目标初步实现。
十一、对城市更新与历史风貌保护的兼顾
北京市住宅平房多位于历史文化街区，新规在规范交易的同时，也强调依据规划许可内容进行管理，避免因过度分割破坏房屋原有结构与历史风貌。这一要求与城市更新中对历史建筑保护的目标相契合，实现了市场监管与文化保护的双重兼顾。
十二、政策对营商环境优化的间接作用
规范房地产市场秩序是优化营商环境的重要组成部分。通过遏制“过道学区房”等非理性炒作，减少市场投机行为，有助于降低企业和居民的住房成本预期，营造稳定、公平的市场环境，间接为招商引资创造良好条件，促进城市经济健康发展。
十三、全国房地产市场监管的参考价值
北京此次针对“过道学区房”的监管创新，为其他城市提供了参考。随着各地对房地产市场精细化管理的推进，类似通过技术审核、登记标注、交易核验等环节管控特殊类型房产交易的做法，可能在全国范围内逐步推广，推动房地产市场监管水平整体提升。
十四、政策执行中的挑战与应对
在政策执行过程中，部分存量住宅平房可能存在历史遗留的分割问题。对此，相关部门需结合实际情况，通过分类处置、逐步整改的方式推进规范，避免“一刀切”对正常居住需求造成影响。同时，需加强部门间信息共享，确保测绘、登记、交易等环节监管无缝衔接。
十五、未来房地产市场监管的方向
未来，北京市房地产市场监管将更加注重“房住不炒”定位的落实，通过完善教育、医疗等公共服务资源均衡配置，从根本上弱化房产与公共资源的过度捆绑。同时，持续加强对存量房交易的全流程监管，利用信息化手段提升监管效率，保障市场健康稳定运行。
十六、总结：政策的综合意义
北京市出台的住宅平房新规，既是对“过道学区房”炒作现象的及时回应，也是房地产市场精细化监管的重要实践。通过明确功能属性、规范交易流程、强化源头管控，政策在维护市场秩序、促进教育公平、优化营商环境等方面发挥了积极作用，为实现房地产市场可持续发展奠定了基础。

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