朝阳老旧小区智慧升级专业物业服务新启-朝阳区产业园区

朝阳老旧小区智慧升级专业物业服务新启

所属地区：北京-朝阳区发布日期：2025年08月29日

北京市朝阳区在推进基层治理现代化过程中，创新实施老旧小区物业管理转型升级战略，通过引入专业服务与智能技术，有效破解治理难题。这一举措通过招商引资吸引市场化企业参与，结合政府指导与居民需求反馈，构建了可持续发展的社区服务新生态。目前，该模式已在12个街道开展试点，计划2018年起分阶段覆盖全区181个小区。
一、治理路径：从“零散管理”到“专业服务”的三级跨越
2011年起，朝阳区率先探索老旧小区“准物业”模式，由政府投资改造基础设施，依托居民自治与项目外包管理停车、治安及环境卫生。2015年底，该模式实现全区181个老旧小区全覆盖。然而，志愿者老龄化、专业化不足等问题逐渐显现。2016年下半年，朝阳区启动市场化转型试点，遴选具备成熟经验的企业承接服务，推动社区管理从“托管式”向“规范化”跃升。
二、技术赋能：智能门禁构筑安全防护网
针对传统门禁易被破坏、小广告泛滥等问题，试点小区全面升级物联网智能门禁系统。居民可通过手机动态验证码或专用应用远程开锁，减少实体门禁卡遗失风险；系统实时记录进出人员信息，结合人脸识别限制陌生人员随意出入，从源头遏制“牛皮癣”小广告。和平街街道、小关街道等试点表明，该系统投入使用后，楼道环境整洁度提升超70%，居民安全感显著增强。
三、服务延伸：多元化供给激活社区活力
专业物业企业基于居民调研拓展增值服务：设立共享快递柜解决“最后一百米”配送矛盾；开通维修绿色通道，实现网络故障30分钟响应；联合医疗机构开展健康监测，建立慢性病档案。垡头街道引入的物业服务企业，通过“先体验后付费”机制降低居民顾虑——首年服务满意度达90%以上的小区，居民协议续签率超过85%，形成“服务提质—居民认可—资金回笼”的良性循环。
四、模式推广：科学路径保障全域覆盖
中国社会科学院专家组对首批12个试点街道开展跟踪评估，总结出三大转型原则：
1. 基础改造先行——政府统筹修缮外墙管道、重划停车位等硬件；
2. 服务分层供给——保安、保洁等基础服务全覆盖，增值项目按需采购；
3. 主体协同共建——街道监督、企业运营、居民议事会参与定价。
按“成熟一个转型一个”的节奏，2018年后该模式将推广至朝阳区全部老旧小区，预计“十三五”末实现专业物业全覆盖。
数据印证长效价值
- 已转型小区物业费收缴率从不足40%提升至76%；
- 12345热线关于停车纠纷、环境脏乱的投诉量同比下降58%；
- 企业通过规模化运营降低边际成本，基础服务单价低于市场均值15%。
朝阳区的实践表明，市场化运营叠加精准技术赋能，能够系统性破解老旧小区治理困局，为超大城市基层治理提供可复制的“北京方案”。

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