北京商品住宅成交环比回升六环外成市场主力-北京产业园区

北京商品住宅成交环比回升六环外成市场主力

所属地区：北京发布日期：2025年08月25日

2024年4月第三周，北京商品住宅市场在政策引导与招商引资环境优化背景下，呈现阶段性回暖态势，成交量环比显著增长，成交均价同步上升，六环外区域凭借供应集中优势成为市场成交主力，市场结构调整与供应端变化共同推动行业运行呈现新特征。
一、成交数据回升，市场活跃度边际改善
2024年4月第三周，北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交规模较前一周明显扩大。统计显示，当周成交套数达853套，成交面积12.89万平方米，环比增幅分别达到63%和76%。尽管这一成交量仍处于周度成交千套以内的相对低位，但其已创下近4周以来的新高，显示市场活跃度出现边际改善。与此同时，成交均价方面，当周北京商品住宅成交均价为48017元/平方米，环比上涨13%，价格与成交量同步回升，反映市场供需关系出现阶段性积极变化。
二、六环外区域主导成交，市场结构深度调整
从成交区域分布来看，2024年4月第三周北京商品住宅成交呈现明显的区域集中特征。数据显示，六环外商品房成交占比高达60%，位居各环线之首，而在调控政策实施前，这一区域的成交占比仅为34%，占比提升显著。从具体项目成交排行分析，当周成交前十的项目中，有八个位于六环外区域，进一步印证了六环外市场的主导地位。机构分析指出，调控政策实施后，此前成交活跃的位置较好的商办类项目市场热度明显下降，目前市场交易主体已转变为纯商品住宅项目。而从土地供应端来看，近年来北京住宅用地供应主要集中在六环外区域，导致纯商品住宅项目也相应集中于此，这一供应特征直接推动六环外成为当前及未来一段时间商品房成交的核心区域。
三、新增供应大幅增长，六环外项目率先入市
供应端方面，2024年4月第三周北京商品住宅市场新增供应呈现爆发式增长。当周共有4个项目入市，包含3个普通住宅项目及1个其他类型项目，通过5次开盘共新增住宅供应390套，预售许可面积5.1万平方米，较前一周的供应套数和面积环比增幅分别达到500%和750%。值得注意的是，这4个入市项目均位于六环以外区域。分析认为，除六环外项目本身基数较大的因素外，该区域项目单价相对较低，在当前政策环境下取证流程更为顺畅，这是调控后供应率先在六环外重启的重要原因。此外，从户型特征来看，当周入市的4个项目套均面积均在100平方米以上，中大户型产品成为新增供应的主力。
四、未来供应格局初定，中大户型短期仍具支撑
对于北京商品住宅市场未来供应趋势，机构分析认为，尽管北京住宅用地推出速度持续加快，但土地供应结构中，自住房产品占比较大，而商品房部分则基本执行“90/70”政策（即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上）。受此政策限制，未来市场新增供应将以中小户型产品为主。不过，从当前市场表现来看，中大户型产品市场预期仍较为稳定，客源基础依然稳固，这为大户型产品在供应端率先重启提供了有力支撑，短期内中大户型与中小户型供应并存的格局或将持续。市场整体将在政策调控与供需动态平衡中，逐步向更趋合理的结构演进。

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