北京楼市结构生变存量房市场成中高端住宅主力支撑-北京产业园区

北京楼市结构生变存量房市场成中高端住宅主力支撑

所属地区：北京发布日期：2025年08月18日

随着城镇化进程加速及产业结构升级，北京市持续优化招商引资环境，吸引大量人才集聚。在此背景下，城市住房供需结构发生显著变化，存量房市场地位日益凸显。权威报告显示，北京市住宅交易格局正经历深度转型。
一、新房与二手房交易格局逆转
根据权威机构监测数据，北京市住房市场出现历史性拐点：存量住宅交易规模已全面超越新建商品住宅。公开市场记录表明，城区核心地段新增住宅用地资源几近枯竭，土地供应持续外拓至五环外区域。受新增用地稀缺性影响及开发成本攀升的双重制约，新建住宅供应量呈现压缩态势，同时高地价倒逼产品趋向高端豪宅化。这共同导致了新建住房成交规模明显收缩，年度新建住宅交易套数较上年减少数万套，市场占比跌至不足三成。
二、存量房成市场交易主体
市场监测指标证实，北京市二手住宅交易市场比重突破七成关口，该占比为十余年来峰值，且持续呈现扩大趋势。值得注意的是，存量房市场已实质性承担起满足城区中高端居住需求的功能。核心城区内成熟地段的中大户型、品质社区的交易活跃度显著提升，尤以三居室及改善型房源需求增长最为突出。成交结构分析可见，功能完善的三居室产品年度交易增长近一成半，同时90-140平方米主流改善型面积段占比持续攀升，五年间该面积段交易占比提升约8个百分点。
三、需求变化驱动市场转型
市场购买行为出现结构性变化，购置中大户型产品逐步成为市场主流选择。居民改善性住房需求集中释放，受限于城市高房价压力，“卖旧买新”同步置换成为主要的改善路径。这直接推动了120平方米以上户型的市场接受度提高，当年度该面积段产品交易占比突破16%，需求重心明显上移。
四、未来住宅市场发展预测
行业趋势分析指出，伴随土地供应持续向城市外围拓展以及土地成本刚性上涨，北京市新建住宅市场将呈现显著分化：内城区域新增供应极度稀缺，逐步演变为顶豪产品聚集区；新兴住宅区呈现郊区化分布态势，主要分布在五六环沿线；而城区核心地段的改善型及中高端居住需求，将完全依赖存量房市场实现。这种市场分化趋势已被确认为北京市住宅市场发展的新常态。
北京市住宅市场由增量主导转向存量主导的结构性变革，深刻反映了特大型城市发展的客观规律。房地产市场重心向存量转移，为城市更新和可持续建设提供了重要借鉴。

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