南城土地新贵诞生万科双盘涨价撬动市场预期-大兴区产业园区

南城土地新贵诞生万科双盘涨价撬动市场预期

土地

所属地区：北京-大兴区发布日期：2025年08月26日

在北京市招商引资持续深化的背景下，土地市场的每一次异动都深刻牵动着存量项目的价值重构。新近诞生的高价地块正迅速波及周边项目定价，引发市场高度关注。
一、大兴区黄村区域的土地市场日前迎来标志性事件。一宗性质为住宅的地块经过多轮激烈竞拍后落槌，最终成交总金额达到39亿元。经测算，该地块单位面积土地成本达到每平方米4.7万元人民币的数值。这一价格水平刷新了该区域有记载以来的土地成交单价的最高纪录，成为区域价值的新标杆。
二、在土地高价成交信息公布的当晚，房地产市场即出现连锁反应。行业渠道开始广泛流传一则项目营销信息，指出北京万科将自3月1日起，对其位于南部城区范围内的两个在售项目——"金域东郡"住宅项目和"万科天地"商住综合项目——实施全面价格上调策略。
三、通过对项目区位信息的核实，"金域东郡"项目坐落于亦庄经济技术开发区板块，项目属性为纯商品住宅。此前2023年8月该项目最后一次集中推售阶段，记录的销售平均价格约为每平方米3.5万元人民币。"万科天地"项目则位于大兴区核心地段，设计用途为商业办公兼容居住功能的综合性物业。其在2024年1月入市时的备案销售均价约为每平方米3.3万元人民币。两个项目均位于北京市当前重点发展的南部区域。
四、经与相关业务方求证，此次调价计划已经内部确认。管理方对外说明的调价动因集中于"产品迭代升级"，即针对项目后续推出的房源在产品设计、配置标准等方面进行了实质性提升。对于具体的涨幅区间，相关方面尚未给出明确声明。但接近决策渠道的消息源表示，区域内土地成交价格的大幅攀升，客观上增强了存量可比项目的定价基础和客户预期，预计本轮价格调整幅度可能介于10%至20%之间。
五、北京市南部城区的整体发展规划为此次调价提供了宏观背景支撑。多年来，该区域持续受益于市级基础设施投入的倾斜政策，多条轨道交通骨干线路的贯通显著提升了区域通达性，大型医疗、教育等公共配套资源的加速落地则持续优化着居住环境。这些综合因素共同推动南部城区逐渐成为首都承接新增置业需求的重要区域，对房企的定价策略形成正向支撑。
六、地价传导逻辑是市场研判的重要视角。新成交土地的成本结构，往往成为未来周边新房项目定价的基础参照。此次黄村地块创纪录的土地成本，相较于邻近现有项目的原始土地获取成本存在明显跃升。这种成本差距在短期内就通过对标效应，直接影响到了周边已处于销售周期项目的价格预期，为开发商调整在售项目报价提供了市场心理支撑和直接参照依据。
七、审视行业政策周期的影响。当前阶段，北京市整体保持以稳为主、精准施策的房地产管理框架。在坚持“房住不炒”根本定位的同时，相关部门也适度优化了项目入市及定价的规则弹性，鼓励开发企业提供更高品质的产品供给。此次万科基于“产品升级”进行的价格调整，亦可视作在现行政策环境下，市场主体应对土地成本变化、提升产品标准的一种经营行为选择，与政策优化方向上存在一定的匹配度。
八、此类事件对区域住宅市场的信号作用显著。创纪录的土地成交和现有标杆项目的提价预期，形成相互验证的强化效应。这客观上可能重塑潜在置业群体对南部城区房产保值增值能力的评估体系，短期内或刺激一部分观望需求加速入市决策。同时，对于同区域的其他在售或待售项目而言，这也为其后期的定价策略提供了有力的市场参照标尺。
九、理性评估价格调整的供需基础至关重要。最终的销售价格能否被市场接受，核心仍取决于供需两端的实质性匹配状况。南部城区虽然承载了大量发展利好，但该区域当前及未来一段时期的可售新房及二手房供应总量相对充裕，同质化项目之间竞争态势并未改变。因此，具体项目的价格调整空间，最终仍将取决于其自身的产品品质差异化程度和目标客群的实际购买力承接力度。土地价格的突破为调价创造了条件，但市场真实成交的表现才是最终的检验标准。

北京大兴区招商项目

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