北京海淀区招商引资优惠政策

第一章总则第一条为进一步完善海淀区土地二级市场规则，健全服务和监管体系，深入贯彻落实市政府办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（京政办发〔2021〕10号）和《北京市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设落实方案》（见京规自发〔2022〕136号）有关要求，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（见国办发〔2006〕100号）等法律法规和政策文件，结合海淀实际，特制订本办法。第二条本办法适用于北京市海淀区行政区域范围内的国有建设用地使用权（以下简称建设用地使用权）转让、出租、抵押等交易行为，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情形。涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。第三条建设用地使用权转让、出租、抵押等交易行为应遵循依法依规、诚实信用和公平自愿的原则，充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益。在建设用地使用权交易过程中，涉及税收业务的，应按照“先税后证”的政策执行，应税土地按纳税等级征收土地使用税。第四条建设用地使用权转让、出租、抵押可通过北京市土地二级市场交易服务平台（以下简称交易平台）公开交易、鉴证备案及发布信息。第二章转让管理第五条建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。第六条属下列情形之一的，建设用地使用权禁止转让：（一）建设用地使用权出让合同、划拨决定书、履约监管协议书明确规定不得转让或应当收回建设用地使用权的。（二）权属有争议的。（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权交易的。（四）依法收回建设用地使用权的。（五）未按照建设用地使用权出让合同约定支付全部地价款、相关税费及其他约定费用的。（六）在建工程未取得规划相关审批手续或施工许可相关手续的。（七）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（八）法律、法规规定禁止转让的其他情形。第一节出让建设用地使用权转让第七条以出让方式取得的建设用地使用权符合下列条件的，可以转让：（一）已支付全部土地价款及相关税费，并取得不动产权证书或相应的产权证明文件。（二）在建工程转让的，应取得规划相关审批手续和施工许可相关手续等；房屋在建工程转让的，按照出让合同约定进行投资开发，应完成开发投资总额（按建设项目立项机关批准的开发投资总额确定）的25%以上；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；房屋已建成的，应取得房屋不动产权证书，或相应的产权证明文件。（三）符合法律、法规规定的其他要求。第八条符合下列条件之一的，可认定已达到开发投资总额的25%以上：（一）已动工开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积三分之一以上的。（二）土地使用权人提供审计机构出具的已投资额达到开发投资总额25%以上的合法证明。第九条建设用地使用权转让可采取公开竞价或协议等方式进行。第十条建设用地使用权转让，转让人和受让人应签订土地使用权转让合同；按建设用地使用权证载用途转让的，原土地出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。建设用地使用权改变用途转让的，须签订出让合同变更协议或重新签订土地出让合同（或出让合同补充协议）。第十一条建设用地使用权人通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为原土地有偿使用合同约定的使用年限减去原建设用地使用权人已使用年限后的剩余年限。建设用地使用权改变用途转让的，重新确定土地使用年限。第二节划拨建设用地使用权转让第十二条以划拨方式取得的建设用地使用权（以下简称划拨用地使用权）转让，由原建设用地使用权人取得有权处置其资产的部门的同意意见后，向规划自然资源部门提交转让申请，最终由规划自然资源部门审核同意并报区级或区级以上政府批准后方可转让。第十三条划拨用地使用权转让后，土地用途符合国土空间规划和《划拨用地目录》（见中华人民共和国国土资源部令第9号）的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；土地用途符合国土空间规划但不符合《划拨用地目录》的，原则上应采取公开竞价方式转让，由规划自然资源部门组织地价评估，拟定土地出让方案，确定土地规划条件、使用年限、转让方式等土地转让条件，报区级或区级以上政府批准。符合其他文件规定可协议出让情形的，经区级或区级以上政府批准后，可采取协议方式转让。受让人应按照已批准的土地出让方案，补缴土地使用权出让价款。第三节建设用地使用权分割、合并转让第十四条建设用地使用权分割、合并应满足以下条件：（一）已支付全部土地价款、相关税费及其他约定费用，并取得不动产权证书或相应的产权证明文件。（二）符合规划要求，土地权属和产权关系清晰、具备独立分宗条件，地上有建筑物的，符合国土空间规划单独利用条件。（三）所涉及的宗地应为界线相邻地块，且土地权属性质、使用类型一致；分割、合并后应当有利于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全等控制性指标要求，同时需符合产业政策、投入产出强度、税收、节约集约用地、环保等要求。（四）涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；涉及物业管理的，应依据《北京市物业管理条例》，统筹考虑物业管理区域划分和物业服务用房的配置要求。（五）拟分割、合并宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。（六）符合法律、法规规定的其他情形。第十五条建设用地使用权分割、合并转让的，原建设用地使用权人取得有权处置其资产的部门的同意意见后，向规划自然资源部门提出转让申请，规划自然资源部门审核后报区政府依法批准。第十六条原建设用地使用权人持政府批准文件报规划自然资源部门重新办理钉桩，与受让人签订转让合同，并办理不动产权登记。原地块已取得的相关证件，依法办理变更手续。第十七条建设用地使用权人通过分割、合并转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原建设用地使用权人已使用年限后的剩余年限。第四节其他情形下的建设用地使用权转让第十八条建设用地使用权证载用途与国土空间规划用途不一致，且拟按新规划条件转让的，政府可依法按原规划用途收回，纳入土地储备。政府不予收回的，转让前应经区级或区级以上政府批准，原用地单位应按原证载用途通过评估确定补偿价款，同时规划自然资源部门组织相关部门按新规划用途进行“多规合一”审查，明确土地出让条件，组织地价评估并确定建设用地使用权出让价款底价，通过交易平台公开竞价方式确定受让人。建设用地使用权由原用地单位竞得，由其补缴土地出让价款后重新签订出让合同，并按新规划用途进行登记（商品住宅除外）；建设用地使用权由其他单位竞得，由新受让人与原用地单位签订转让合同并完成对原用地单位补偿后，补缴土地出让价款、签订出让合同，按新规划用途进行登记（商品住宅除外）。第十九条国有企业通过改制以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权，转让时参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行。转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。第二十条产业项目建设用地使用权转让，必须符合产业用地政策及相关监管协议要求，具体参照区政府《关于构建高精尖经济结构产业空间资源管理和利用的实施意见（试行）》（海行规发〔2019〕4号）等办法执行。第二十一条行政事业单位进行国有资产处置时，涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求规划自然资源主管部门意见，报经区级或区级以上政府批准。企业国有资产处置涉及建设用地使用权无偿划转、出让、划拨、出租、作价出资入股等行为，须严格履行国资监管及报批手续，符合《海淀区“企地区管”联审工作方案》（见海政办发〔2023〕8号）要求的，应当提交海淀区“企地区管”联审专班进行联审。第二十二条司法处置涉及建设用地使用权转移的，规划自然资源部门应在司法拍卖前对标的物进行审查，组织相关部门对征集到的受让人资格进行审查，确保司法处置标的物产权清晰、具备合理利用条件。司法处置涉及划拨建设用地使用权处置的，应先由规划自然资源主管部门出具意见。司法处置涉及产业建设用地使用权的，经济和信息化主管部门、产业园区管理部门等单位应提前明确处置用地规划及产业约束条件，对受让人资格进行审查，确保符合园区产业政策。第三章出租管理第二十三条以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租应符合下列条件：（一）按土地出让合同约定已支付全部土地出让价款、相关税费及其他约定费用。（二）取得不动产权证书或相关产权证明材料。（三）按土地出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地。（四）不得违背国家法律、法规规定和土地出让合同的约定。第二十四条划拨建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租的，需符合下列条件：（一）取得不动产权证书或相应的产权证明文件。（二）按划拨决定书约定的期限和条件投资开发、利用土地。（三）按规定支付土地收益。（四）符合法律法规规定和相关文件约定。第二十五条以划拨方式取得的建设用地使用权出租，应向上一级资产主管部门提出申请，经批准后方可进行出租。区属国有企业进行对外出租的，按照《海淀区“企地区管”工作办法（试行）》执行。行政事业单位进行对外出租的，按照区政府《关于印发<海淀区行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理办法>的通知》（海政发〔2017〕40号）执行。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法补办出让、租赁等有偿使用手续。第二十六条建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物用于出租的，应当严格按照有偿使用合同、划拨决定书、不动产权证载用途或批准的规划条件使用。承租人在承租期间不得擅自改变规定的用途，不得擅自在承租的土地上新建、扩建建筑物、其他附着物。如需建造临时性建筑物、其他附着物的，应在征得出租人同意后，由出租人报规划自然资源等部门批准办理有关手续，并约定出租人承担临时建设工程的拆除责任。如需改变用途的，须经规划自然资源、住建等部门批准后，出租人按照有关规定办理相关手续。第二十七条出让建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租的，出租年限不得超过建设用地使用权剩余使用年限且最高不得超过二十年。划拨建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租的，最高年限不得超过二十年。第二十八条划拨建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租，应按照租金总额的4%作为基数征收土地收益，纳入土地出让收入管理，由税务部门负责征收。出租价格原则上参照周边市场租赁价格，可由租赁双方协商确定或委托具有资质的专业机构进行评估。土地收益实行年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，可不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。第二十九条以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租的，不得违反法律法规和土地出让合同的相关约定。建设用地使用权出租后，土地出让合同载明的权利、义务仍由建设用地使用权人承担。第三十条出租人依法转让不动产时，应当在转让之前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先受让权。第四章抵押管理第三十一条以划拨方式取得的建设用地使用权经区级或区级以上政府批准后，可依法依规设定抵押权，依法办理抵押登记手续。划拨建设用地使用权抵押时，应明确抵押权实现后土地使用须遵守的国土空间规划条件、土地利用政策等具体要求。划拨土地抵押权实现时，属有偿用地的应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同租赁期土地使用权可以依法一并抵押。以在建项目建设用地使用权抵押获取的资金，应优先用于本项目建设。第三十二条属下列情形之一的，建设用地使用权禁止抵押：（一）未取得土地使用证或不动产权证书的。（二）权属有争议的。（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，其中营利性的养老、教育、医疗等社会领域机构以有偿方式取得的建设用地使用权除外。（四）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权。（五）已依法公告列入拆迁范围的地上建筑物、其他附着物及其建设用地使用权。（六）司法机关和行政机关依法裁定查封的。（七）法律、法规规定禁止抵押的其他情形。第三十三条自然人、法人、其他组织，法律、法规没有禁止性规定的，均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。第三十四条建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权随之抵押。建设用地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订建设用地使用权抵押合同。第三十五条建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应办理抵押登记。自然人、非金融企业采取委托贷款方式放款的，实际债权人可作为抵押权人，在申请办理抵押他项权利登记时，应持借款合同、抵押合同、委托贷款协议等必要材料到不动产登记中心申请抵押登记。同一宗地多次抵押的，在抵押权人确认的土地价值范围内，可按抵押登记申请先后顺序办理多次抵押登记。抵押登记原则上按整宗土地办理，以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。第三十六条对经营性的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物、设施等财产进行抵押融资，抵押人、抵押权人应共同做出承诺，在抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定，确保土地不闲置、土地用途不改变、利益相关人权益不受损。第三十七条市规划自然资源委海淀分局、区国资委、海淀法院等部门之间应共享抵押信息，银监部门指导银行业金融机构及时登记和查询使用抵押信息。第五章交易管理第三十八条符合本办法规定的，建设用地使用权转让、出租、抵押等二级市场交易行为可自行协商交易，也可委托交易平台公开交易、鉴证备案及发布信息。第三十九条建设用地使用权转让具体交易程序如下：（一）公开转让。符合本办法规定进行公开竞价转让的，转让人应当委托交易平台拟定竞价文件，发布转让公告，征集竞买人，组织交易；经竞价确定受让人后，交易平台出具《受让人资格确认通知书》，交易双方签订《国有建设用地使用权转让合同》；交易款项结清后，由交易平台出具交易凭证；受让人持转让（出让）合同、完税证明等相关材料办理建设用地使用权转移登记。（二）协议转让。符合本办法规定进行协议转让的，交易双方已达成成交意向的，受让人持转让（出让）合同、完税证明等相关材料办理建设用地使用权转移登记。第四十条符合本办法规定的建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物需公开招租的，由出租人持相关材料向交易平台提出申请，经交易平台审查符合条件的，出租人委托交易平台发布出租公告、征集承租人；达成交易后，双方签订出租合同；出租款项结清后，由交易平台出具交易凭证，划拨建设用地出租的，出租人应按照有关规定缴纳土地出租收益。第四十一条符合本办法规定的建设用地使用权抵押的，可委托交易平台发布抵押信息。第四十二条建设用地使用权转让，交易双方应依法如实申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，区政府或区政府指定部门可行使优先购买权。第六章法律监管第四十三条本区行政区域范围内的国有建设用地使用权的转让、出租、抵押，转让双方均应按照本办法的相关规定予以执行。第四十四条对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书及履约监管协议书规定的交易行为，不予办理相关手续；需要追究行为人法律责任的，管理部门按照相关法律法规的规定予以追究。第四十五条按照北京市土地市场信用评价规则和约束措施，将相关市场主体及中介服务从业人员信用记录纳入市公共信用信息服务平台，对失信责任主体实施联合惩戒。第四十六条对未经批准擅自转让、出租、抵押建设用地使用权的，各相关部门按照相应法律法规进行处理。第七章附则第四十七条本办法自印发之日起施行，有效期2年，并根据施行情况适时修订。